Residenziale

A Milano, 80 mq costano il doppio che a Torino, Bergamo, Brescia e Genova

Secondo l’analisi della startup milanese Maiora Solutions, la rata mensile del mutuo necessario all’acquisto di un immobile di 80mq a Milano è superiore dal 30 al 50% rispetto allo sforzo economico in una città «satellite» collegata da alta velocità o treni frequenti

di Laura Cavestri

(Mirko Macari - stock.adobe.com)

4' di lettura

Abitare fuori Milano sì, ma a una distanza superiore a 50 km con i vantaggi di una città e la possibilità di raggiungere l’ufficio o il posto di lavoro grazie all’alta velocità o a treni comunque frequenti. Maiora Solutions – la start-up innovativa specializzata nello sviluppo di strumenti di intelligenza artificiale e analisi avanzata dei dati della dimensione immobiliare – ha fatto due conti e analizzato i vantaggi e gli svantaggi in termini di costi/benefici di lavorare nella città di Milano, ma di abitare a più di 50 km di distanza.

L’analisi

L’analisi di Maiora Solutions è partita dal costo di un appartamento di 80mq acquistato con mutuo a tasso fisso di mercato della durata di 30 anni, erogato per un importo pari all’80% del costo dell’immobile, nelle città di Milano, Torino, Bergamo e Brescia, tutte città collegate da una rete ferroviaria ad alta velocità e da un elevato numero di treni che percorrono la tratta quotidianamente. Anche Genova è stata presa in cosicerazione benchè il viaggio verso Milano duri ben più di un’ora (circa 90 minuti).

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L’obiettivo dell’analisi è stato quello di mettere a confronto il costo della rata mensile del mutuo che una singola persona dovrebbe ipoteticamente sostenere per l’acquisto di un immobile a Milano, con i costi di una rata di mutuo mensile e di un abbonamento mensile della linea ferroviaria ad altà velocità, valido dal lunedì al venerdì, sostenuti da un pendolare che lavora a Milano ma che risiede in una delle altre 4 città considerate.
Milano è raggiungibile in treno da Torino, Bergamo e Brescia in 40-60 minuti mentre da Genova il viaggio risulta essere più lungo. Al momento occorrono circa 90 minuti. Tuttavia, con i lavori in corso sulla linea ad alta velocità Milano-Genova “Terzo Valico dei Giovi”, i tempi si potranno ridurre sensibilmente, arrivando a circa 50 minuti per la tratta Genova-Milano.
Considerando un prezzo medio al metro quadro di 4.740€, occorrono circa 380.000 euro per acquistare un immobile di 80 metri quadri a Milano, che si traducono in circa mille euro mensili di rata per un mutuo trentennale all’80 per cento. Rata del mutuo che si riduce sensibilmente fino a 350/390 euro mensili per un immobile a Torino, Genova e Brescia (costo totale immobile 130mila-145mila euro circa) a fronte di un prezzo al metro quadro che in queste città oscilla tra i 1.600 euro di Genova e i 1.800 euro di Brescia, con il capoluogo piemontese che si colloca nel mezzo a circa 1.700 euro.

Il mutuo e l’abbonamento al treno

La tratta Torino-Milano risulta essere la più cara con 375€ mensili che, se sommati alla rata del mutuo, portano ad un costo totale mensile di 745€ per chi sceglie di vivere a Torino, circa il 30% in meno del solo costo della rata del mutuo per l’acquisto di un immobile a Milano. Occorrono invece 610 euro mensili (40% in meno rispetto alla rata del mutuo per Milano) per un singolo pendolare che sceglie di risiedere a Genova e sostenere un costo per l’abbonamento ferroviario di 260 euro mensili.
Più economico l’abbonamento per la tratta Brescia-Milano (160 euro mensili) che porta ad un costo totale mensile di 550 euro se si opta di vivere a Brescia, pari a circa il 50% del costo sostenuto dal cittadino milanese.
Più costosi gli immobili a Bergamo rispetto alle precedenti 3 città, con un prezzo al metro quadro di circa 2.100 euro che porta il costo della rata del mutuo a 460€ mensili (costo totale immobile pari a circa 170mila). Il costo più elevato per l’acquisto dell’immobile è tuttavia compensato dal costo più basso per l’abbonamento mensile alla tratta Bergamo-Milano (155 euro).
Al pendolare di Bergamo occorreranno, quindi, 615 euro mensili, il 40% in meno rispetto alla spesa mensile di chi risiede a Milano.

La spesa mensile per la rata del mutuo necessario all'acquisto di un immobile di 80 metri quadri a Milano risulta quindi essere tra il 30% e il 50% superiore rispetto allo sforzo economico mensile necessario all’acquisto di un immobile nelle altre 4 città unito al costo dell’abbonamento alla tratta ferroviaria necessario a raggiungere il luogo di lavoro.

«Considerando i servizi offerti e le opportunità lavorative – hanno spiegato Andrea Torassa ed Emilio Zunino, fondatori di Maiora Solutions – Milano è da sempre la città del Nord più attrattiva. Tuttavia, il massiccio ricorso allo smart working dell’ultimo anno potrebbe aver prodotto come conseguenza una significativa riduzione dell’appeal della città meneghina a favore di altri centri urbani in grado di offrire servizi altrettanto competitivi. Questo, unito ad un sempre migliore collegamento ferroviario tra le città, rende tutt’altro che utopistico pensare di risiedere in grandi centri urbani che si trovano anche a decine di chilometri di distanza da Milano, dove i prezzi degli immobili civili risultano essere decisamente più vantaggiosi».

Neppure la crisi ha intaccato il livello dei prezzi al mq, nel segmento residenziale, a Milano. Semmai, uno stallo rispetto a un trend di aumento significativo negli ultimi anni, dovuto, per lo più, nel 2020, a un calo generale delle compravendite.

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