Cresce la voglia di casa green ma in periferia oltre otto su 10 sono inefficienti

Il principale fattore che “frena” l’acquisto di una casa più efficiente è di tipo finanziario, legato alla disponibilità di spesa per acquistare una casa energeticamente efficiente (37%, dato in crescita rispetto al 2021). Più articolate, le risposte relative alle altre due principali barriere ovvero la percezione che i maggiori costi iniziali di acquisto non siano adeguatamente ripagati dai benefici nel tempo (16% sostanzialmente stabile rispetto al 2021) e la riluttanza a pagare un extra costo in relazione alla preferenza ad occuparsi in una seconda fase della ristrutturazione dell’immobile (15% anche in questo caso uguale all'anno precedente).

In ogni caso la rilevazione evidenza la predominanza del tema economico-finanziario su tutti gli altri aspetti che assumono, in questo contesto, una rilevanza relativamente marginale. È poi interessante sottolineare la propensione degli agenti immobiliari intervistati ad introdurre nei listini immobiliari anche la voce “ristrutturato green” così da fornire una quotazione per immobili riqualificati anche dal punto di vista energetico, che ha incontrato il favore del 69% del campione intervistato.

Questo elemento è in crescita rispetto al 2021 e potrebbe attenuare la criticità evidenziata dal sistema creditizio che fatica ad offrire prodotti di finanziamento che possano supportare la riqualificazione energetica degli immobili. La motivazione maggiormente rilevata dagli intervistati (nel 43% dei casi) riguarda la scarsa capacità del mercato di riflettere adeguatamente il valore aggiunto associato all’efficienza energetica.

I bonus e le detrazioni fiscali, forse anche grazie ad una campagna informativa molto diffusa ed una maggiore semplicità dello strumento, godono di un maggior grado di conoscenza da parte degli acquirenti, rispetto a strumenti più sofisticati come il conto termico o inerenti la sfera creditizia come i mutui verdi, dove i livelli di conoscenza sono molto ridotti o quasi inesistenti, confermando – anche se con una situazione leggermente più omogenea – il dato del 2021

.Il settore delle costruzioni – in particolare delle ristrutturazioni edilizie - è stato fortemente influenzato dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni green ed antisismiche degli edifici (in particolare dal Superbonus 110%). Una buona parte degli intervistati (57%) ritiene che lo strumento del Superbonus 110% abbia avuto un’influenza positivamente rilevante sul mercato immobiliare agevolando il processo di transizione ecologica immobiliare.

Nello specifico si evidenzia una percentuale elevata di agenti immobiliari che ha registrato un aumento (sia lato domanda che offerta) di immobili ad elevate prestazioni (rispettivamente 46% e 45%) mentre per gli immobili energeticamente meno efficienti l'aumento lato domanda e offerta è stato positivamente inferiore (32% e 29% rispettivamente) a conferma di come il Superbonus sia stata e sia una misura che incentivi il graduale, seppur lento, processo di transizione immobiliare green qualificando la richiesta immobiliare (con conseguente adeguamento della domanda) rispetto alle prestazioni energetiche degli edifici residenziali.

Interessante analizzare le differenze relative all'impatto sul mercato immobiliare a seguito dell’introduzione dell’obbligo a partire dal 2021, per il “nuovo costruito”, di rispettare lo standard di prestazione energetica Nzeb (Nearly zero energy building). Cresce l’interesse da parte degli acquirenti per gli edifici a consumi quasi zero.
Infine, è stato richiesto agli intervistati di esprimersi rispetto a due rilevanti dinamiche che potrebbero avere un impatto molto rilevante sul mercato immobiliare in termini di domanda e offerta di immobili ad elevate prestazioni energetiche.

La prima riguarda il forte aumento dei prezzi dell’energia per i consumatori finali: prevale l’idea che tali aumenti rappresenteranno un freno per il mercato a causa degli effetti principalmente correlati alla riduzione della capacità di spesa delle famiglie italiane, anche se sale al 27% la fetta di coloro che ritengono che i rincari energetici rappresentino anche un’opportunità per stimolare la domanda di edifici energeticamente performanti. Anche sul fronte delle possibili novità legislative in discussione a Bruxelles, prevale un sentimento negativo e di forte preoccupazione rispetto agli impatti sul mercato immobiliare.

L’attuale testo della Direttiva Energetica Europea approvata il 9 febbraio in commissione ITRE e attualmente in discussione in Parlamento UE prevede, che tutte le abitazioni usate, salvo qualche eccezione, dovranno essere in classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e in classe energetica D entro il 1° gennaio 2033. Solo il 15% del campione prevede un potenziale impatto positivo della norma sul mercato degli immobili ad elevate prestazioni energetiche, mentre quasi l’80% prevede una maggiore incertezza sul mercato, dovuta alla massiccia presenza di immobili a basse prestazioni energetiche nelle compravendite immobiliari e, di conseguenza, si temono effetti negativi per il settore immobiliare e per l'economia nazionale.

«Cresce – ha sottolineato il presidente di Fiaip Gian Battista Baccarini – il desiderio degli Italiani di possedere una casa più efficientata energeticamente e più consolidata sismicamente così come cresce la consapevolezza dell’importanza di acquistare un immobile meno energivoro confermando il graduale, seppur lento, processo di transizione immobiliare green agevolato in maniera decisiva dagli incentivi fiscali e dai rincari energetici . Un processo virtuoso che – ha concluso Baccarini –, però, rischia di essere fortemente rallentato sia dalla repentina eliminazione dello sconto in fattura, misura che riteniamo debba essere riconvertita gradualmente, che, ancor più, dall'attuale formulazione della direttiva energetica Ue che, se non sarà corretta, determinerà effetti devastanti sul mercato immobiliare e quindi sull'economia del nostro Paese, svalutando gran parte degli immobili con conseguente impoverimento delle famiglie italiane e indebolimento della più importante e strategica garanzia del debito pubblico nazionale, appunto, il valore della proprietà immobiliare diffusa».

L’appuntamento di Fiaip a Roma è stata anche l’occasione per una previsione sul mercato immobiliare nell’anno che si è aperto. Nel 2023 si prevede un andamento delle compravendite similare al 2022 con una sostanziale stabilizzazione dei prezzi degli immobili salvo nei grandi centri urbani dove si stima un ulteriore aumento dei valori di mercato medio del +5% in particolare nelle zone centrali e semicentrali.
Se, da una parte, vi sono le preoccupazioni relative al caro vita e all'aumento dei tassi di interesse sui mutui, dall’altra il rischio correlato e il basso rendimento degli investimenti finanziari, unitamente all’ingente liquidità accumulata dalle famiglie italiane, stimolano l’investimento immobiliare non solo come acquisto prima casa ma anche finalizzato alla locazione per trarne la massima reddittività.
Si prevede, pertanto, un ulteriore rialzo medio dei canoni di locazioni nel residenziale di un +4% in molte città metropolitane e nelle città d’arte dove i rendimenti sono assicurati da una richiesta crescente, soprattutto in relazione ad affitti per studenti universitari e alle locazioni turistiche mentre per l'uso diverso dall'abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede sia per le compravendite che per le locazioni un lieve aumento medio del numero delle transazioni di un +2% ma con un contestuale abbassamento medio dei valori di mercato ( sia prezzi che canoni) di un -3 per cento.